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　　最近，中远两湾城东区管理中心在“七彩两湾”社区论坛发帖《“群租”——国家下决心管了！》称：“2010年12月1日，住房和城乡建设部第12次常务会议审议通过了新的《商品房屋租赁管理办法》，此《办法》于2011年2月1日正式施行。针对‘群租’这一顽症，国家发文给予明确规定，这一好消息，给中远两湾城全体业主带来了福音。”

　　然而，这个全市群租房“样板”小区的广大业主却不太乐观，甚至有人担心，新规只是笼统规定“应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”，没有明确执法主体，会不会成为一纸空文？而最高3万元的罚款，是否会导致以罚代管的出现？

　　卫生和安全状况不佳、缺少隐私、生活互相干扰、损害其他业主权益……群租的危害，有一大堆，可为什么屡禁不止？中远两湾城小区近年来不断整治，但据物业公司统计，目前仍有500套群租房。

　　市场需求是群租产生的前提，而管理松懈则是主因。房产经纪人告诉记者，自住率高低与群租房的多少基本成反比。以长宁区程家桥地区为例，在人们传统印象中，租金和品质较低的新村房应该是群租房重灾区，事实却恰恰相反。由于新村的业主自住率高，所以，群租很受，过去曾冒头的群租房现在几乎都在邻居的不断投诉下被有关部门取缔。相反，自住率较低的新建商品房虹桥中园小区因为自住率很低，周围邻居投诉较少，物业公司往往睁只眼闭只眼，一些小企业便租下里面的毛坯房，自己装上坐便器、淋浴设施，用木板搭出几个隔间，买几张双层床，给员工作集体宿舍。

　　中远两湾城物业负责人霍先生向记者表示，上海早在2004年就出台了地方法规，他们也正是根据其中的“人均使用面积不低于7平方米”以及“房间内有新建隔断”这两个标准来认定是否属于群租，住建部新规与此相比，变化不算太明显，他最担心的是，如果执法主体不明确，实际效果仍然有限。

　　整治者反遭合法性投诉的问题在中远两湾城的历次整治中屡屡发生。有群租者认为，由宜川街道综治办、房地办、工商所、安全办和中远两湾城居委会、中山北路派出所统一组成的联合执法小组，在没有搜查令或其他相关司法部门批准文书的情况下，让锁匠擅自打开群租房的大门和隔间的小门，并砸坏屋内隔墙、把屋内用品弄得凌乱不堪的行为，本身就已违法。有律师也曾就此发表意见称，行政机关无权进入公民房屋搜查，除非得到法律明确授权，所以，有关部门联合执法时如需私自进入公民房屋，必须要得到相关部门批准，即便有门人员在场，也不代表就有权力随意进入公民房屋搜查。

　　所以，尽管广庭律师事务所律师潘轶认为新规厘清了群租与合租的区别，也给相关部门的行政处罚提供了依据，使治理群租有了较高层级的法律依据，但以盛沃律师事务所律师梁杰等为代表的更多法律界人士指出，治理群租的最大难点在于执行。群租发生在私人住所内，如果法规不能明确，就会产生取证难、入户难、强制执行难等一系列问题，使得取缔者遭遇侵犯个人合法权利的风险。法律界和物管业人士呼吁，上海能配套出台细则，让新规真正“落地”，尽快杜绝群租。

　　散落在全市各处的群租房屡禁不止，高房价催生的供需两旺是根本原因。究竟是什么人在租群租房，又是什么人制造了群租房？请看本报记者调查。

　　开着红色克鲁兹轿车，穿着入时的一对年轻夫妻是金汇三街坊某号101室的主人。刚装修好的这套两房一厅约80平方米，但加上天井里违法搭建棚屋的增量，却隔出了六个独立房间，且每屋都配备卫生间、空调、电热水器、液晶电视、床和衣柜Bsports网址，其中一间墙壁刷得雪白的房间里，还配备欧式家具，堪称群租房里的“豪宅”。为了能在螺蛳壳里做“道场”，夫妻俩改造了房屋的水电煤系统，将保险丝加粗，并在每个房间里增设了下水道。新增管线都埋设在天花板上，所以走廊和部分房间十分低矮。

　　这套房屋如整套出租，市场行情在月租金2500元左右，但改建后的报价是每个隔间在1500至2000元之间，总收入一下子蹿上五位数。采访中，一些邻居探头进来张望，为自家门口出现群租和六个硕大的空调外机深感担忧，夫妻俩却说：“大门一关，邻居怎么知道是不是群租？管你每个房间有几个平方米，只要不吵到邻居，物业、居委不会来管的！”

　　井亭公寓是2010年初交房的动迁原拆原建安置房小区，因不少业主手握多套住房，所以，业主实际入住率较低，大部分房屋被用来出租。在相邻的龙柏、金汇、程家桥几个社区中，这是群租最集中的小区，主动为看房者介绍群租房源的门卫告诉记者，目前至少已有40套群租房。

　　一个穿着打扮看上去像是装修工的男子打开某户201室的房门。他说自己是这里的动迁还原户，在小区里有好几套房，全部用于群租。这套两房两厅的201室被木板分割成八间隔间，就连仅有两三平方米的储藏室也被单独辟为一间卧室。虽然一张小床就占据屋内全部空间，但因为月租只要250元，反而很抢手。

　　这样的情况在小区内还有很多，隔间价格从250至850元不等，且分割方式几乎相同，仿佛是在流水线上用一个模子生产出的。房东解释说，这里原先是井亭村私房，业主拿到动迁房后互相交流经验，所以不仅出租模式相同，有些装修的还是同一个装修队。

　　除了业主直接搞群租，二房东也闻风而动。某户201室的二房东在小区里租了两套两房两厅的毛坯房，自己改建成有八个隔间的群租房。人还没住满，屋内已凌乱不堪：卫生间十分肮脏，走廊里摆着几十双男女老少的鞋子；一间带阳台的主卧被一分为二，每个隔间的阳台门只能容一个瘦子侧身通过；阳台是房客用电磁炉烧饭的地方，然而Bsports登陆，隔断木板没有封闭到天花板，这边的租客做饭炒菜，墙那边的租客凭着香味，就能猜出对方吃的是鱼香肉丝还是糖醋排骨。

　　刘小姐是外地户籍的英国海归，她在上海落脚的第一站就是上海绿城小区一套群租房。由于二房东的目标客户锁定白领，所以，两房两厅的住房仅分割为四个隔间，在群租房里算是宽敞的。刘小姐说，海归现在没以前吃香了，她税后收入才2000多元，在距离公司较近的区域里，最便宜的一室一厅老公房也要2000元左右，她只承受得起800元月租的群租房。

　　她的海归同学收入略高，约有四五千元，但为了攒钱买房，也住在被分割成10个隔间的群租房里。他们觉得，趁着年纪还可以凑合一下，不过最多住上几年，毕竟条件太差，夜半歌声等干扰时有发生，如果室友带恋人回来过夜，在几乎没有隔音的隔间内，夜晚更加难熬。他们也知道群租违规，每当媒体上出现有关整治群租的报道，心里就会一阵紧张。

　　太平洋房产经纪公司的两个员工最近“近水楼台先得月”，住进了客户的井亭公寓群租房，月租700元。他们刚从内地城市来沪，学历只有中专，除了房产经纪，找不到什么像样的工作，而房产经纪要靠天吃饭，收入起伏很大。所以，他们虽然这个月做成了几单生意，收入还算不错，但也打算先将就一段时间再说。他们的邻居是一个30来岁的东北汉子，在附近紫藤路一家韩式料理店打工。

　　中介告诉记者，群租房客户大多是这样的打工者。比如有的饭店、发廊和保健店虽给员工包吃包住，员工却觉得双层床铺的员工宿舍十分不便，特别是不适合谈恋爱，宁愿从一千多元的工资里挤出几百元租房。还有一些是小区保安和保洁工，通常物业会让他们免费住地下车库等地方，但如果小区业主投诉严重，他们只好自己租房，因为工资只有一千多元，也只得群租。

　　对他们来说，群租房是否合法并不重要，他们在意的只是价格是不是足够低，所以，只要还有这样的“蚁族”继续在这个城市坚守，群租市场或许就一直会存在下去。

　　即将施行的住房和城乡建设部新规与2004年上海市政府制定的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》（简称上海办法）相比，在群租、房租等关键问题上，有何变化？

　　上海办法：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。”

　　住建部新规：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”

　　上海办法：没有关于房租调整的明确条文，只规定“居住房屋租赁合同应当包括租金数额、支付方式和期限。租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。”关于房租调整产生的纠纷，双方可适用《合同法》处理。

　　住建部新规：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”由于此前各地自行制定的法规均未对租赁期内的房租调整给予禁止性规定，房东房客欲调整房价可协商解决，协商不成功，还可适用《合同法》处理纠纷，新规规定出租人不得随意涨价，这引发了法律界人士对这是否涉嫌以下位法越俎代庖的争议。

　　住建部新规：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。” 本报记者 孙云